Новый район должен развиваться вместе с социальной, транспортной и коммерческой инфраструктурой, а условия реализации проекта — оставаться понятными на всем его жизненном цикле. К такому выводу пришли участники открытой встречи Гильдии экспертов сферы недвижимости, прошедшей 30 июля на площадке Пермской торгово-промышленной палаты.
Встречу организовали при поддержке Пермской ТПП и Пермского отделения «Деловой России». Московские и пермские девелоперы представили проекты комплексного развития территорий и обсудили влияние КРТ на городскую среду, экономику строительства и инвестиционную привлекательность недвижимости.
Модератором выступила председатель Гильдии экспертов сферы недвижимости, член Пермского отделения «Деловой России» Светлана Костромина. В дискуссии приняли участие представители девелопера «Пионер», компании «Девелопмент-Юг», АО «СПК» и агентства недвижимости ReDHome.
Москва возвращает промышленные территории в город
Московский опыт представила компания «Пионер». Девелопер вышел на столичный рынок из Санкт-Петербурга и сегодня реализует жилые проекты бизнес- и премиум-класса, строит бизнес-центры и торговые объекты, а также работает в Дубае и Абу-Даби.
Одна из ключевых задач КРТ в Москве — эффективное использование территорий, которые ранее занимали промышленные предприятия. Вместо изолированных промзон формируются кварталы, связанные с соседними районами транспортной, социальной и общественной инфраструктурой.
В качестве практического кейса компания представила проект на Дербеневской набережной. На территории бывшей промзоны предусмотрены парк площадью 2 га, общеобразовательная школа на 1 тыс. мест, общественный бульвар и новая транспортная схема.
Проект также включает реконструкцию инженерной инфраструктуры и сохранение культурного наследия. Понижение этажности в центральной части открывает храм Живоначальной Троицы в Кожевниках как важный городской ориентир. Парк, школа и бульвар формируют единую структуру квартала, а планировочные решения позволяют создать более светлые, зеленые и комфортные дворы.
Кейс показывает, что КРТ позволяет не просто заменить промышленную застройку жильем, а заново включить территорию в городскую жизнь, восстановить связи с соседними районами и сохранить исторический контекст.
Инфраструктура определяет ценность района
Представители «Девелопмент-Юг» показали на примере пермских проектов, как социальные объекты и общественные пространства влияют на развитие новых районов. Компания строит школы, детские сады, поликлиники и спортивные объекты, формирует закрытые дворы и размещает коммерческие помещения на первых этажах.
«Для нас ключевой фактор — опережающее строительство социальной инфраструктуры. Она становится якорем для привлечения покупателя в новый район», — отметил представитель компании.
Школы, медицинские учреждения, парки и места отдыха влияют не только на спрос на жилье. Вокруг них формируется постоянный поток жителей, необходимый магазинам, образовательным центрам, предприятиям сферы услуг и общественного питания.
Состав коммерческих помещений при этом важно продумывать заранее. Избыток площадей создает риск незаполненных первых этажей, а их недостаток заставляет жителей регулярно выезжать за привычными услугами.
«Точки притяжения необходимы. Без них жилой комплекс не будет иметь долгосрочной перспективы», — подчеркнули в «Девелопмент-Юг».
КРТ нельзя планировать в границах одного участка
Новый район влияет не только на территорию застройки, но и на прилегающие дороги, общественный транспорт, инженерные сети и социальные объекты.
«Территория не существует автономно от остального города. При массовой застройке нужно заранее понимать, как изменится транспортная доступность и что произойдет с прилегающей инфраструктурой», — отметили участники дискуссии.
Без комплексного планирования новые районы могут усилить маятниковую миграцию и нагрузку на дорожную сеть: жители будут ежедневно выезжать на работу, учебу и за необходимыми услугами в другие части города.
По мнению девелоперов, территорию необходимо оценивать в более широком радиусе и заранее распределять ответственность за развитие внешней инфраструктуры между бизнесом и властью.
Девелоперам нужны предсказуемые условия
Проекты КРТ рассчитаны на несколько лет. За это время могут измениться стоимость строительства, архитектурные требования, объем инфраструктурных обязательств и рыночный спрос.
«Девелопмент — инертный бизнес: год уходит на подготовку, два — на проектирование и еще три — на строительство. Регулярная смена правил отрицательно сказывается на финансовой модели», — отметил представитель девелоперского сообщества.
До проведения торгов застройщикам важно понимать технико-экономические параметры территории: какой объем недвижимости можно возвести, какие социальные, дорожные и коммунальные объекты потребуются и какой бюджет необходимо предусмотреть.
Это позволяет компаниям конкурировать за счет качества продукта, сроков и эффективности процессов, не закладывая в стоимость жилья риски новых обязательств, появившихся после запуска проекта.
КРТ может восстанавливать природные территории
АО «СПК» представило проект в долине реки Ивы. Компания рассматривает КРТ как возможность не только построить жилье, но и восстановить территорию, находящуюся в состоянии экологического упадка.
Проект предполагает ликвидацию накопленного ущерба, сохранение природной зоны и создание рекреационной инфраструктуры с минимальным вмешательством в экосистему. В разработке решений участвуют ученые и профильные общественные организации.
«Наша цель — сохранить живую природную территорию, а не заменить ее декоративным благоустройством», — отметил представитель АО «СПК».
Для таких территорий стандартного набора из жилья, дорог, инженерных сетей и дворового благоустройства недостаточно. Проект должен учитывать состояние природной среды и ответственность девелопера за пространство за пределами строительного участка.
«Это новая практика, в которой бизнес выступает не просто строителем, а системным восстановителем среды», — подчеркнул представитель компании.
Инфраструктура меняет привлекательность недвижимости
Руководитель Комиссии по межрегиональному взаимодействию с застройщиками России в составе Гильдии экспертов сферы недвижимости, директор Агентства недвижимости «ReDHome», Лейли Доля рассмотрела КРТ с позиции покупателя. По ее словам, при выборе недвижимости важно оценивать не только объект и цену квадратного метра, но и перспективы района: планы застройки, транспортную доступность, сроки появления инфраструктуры и репутацию девелопера.
Комплексное преобразование территории способно повысить ее привлекательность и создать потенциал роста стоимости недвижимости. Однако инвестору важно понимать, какие решения предусмотрены проектом и в какой последовательности они будут реализованы.
«Хорошая недвижимость отвечает не на вопрос «что купить?», а на вопрос «для чего купить?»», — отметила Лейли Доля.
Целью покупки может быть сохранение капитала, арендный доход, переезд или обеспечение жильем детей. Только после определения задачи стоит выбирать регион, район и конкретный проект.
КРТ требует совместных решений
В ходе встречи участники обозначили вопросы, требующие согласованной работы бизнеса, власти и профессионального сообщества: развитие прилегающей инфраструктуры, распределение обязательств, стабильность градостроительных правил и оценка реального спроса на новые проекты.
Для Перми важно формировать собственный подход к КРТ с учётом возможностей рынка, транспортной нагрузки, состояния городской инфраструктуры и долгосрочных интересов жителей.
Развитие Перми — общая задача бизнеса, власти и профессиональных объединений. Чем масштабнее городские проекты, тем важнее соединять экспертизу, ресурсы и возможности разных сообществ. Только так отдельные инициативы превращаются в решения, способные менять город и работать на развитие Пермского края. Вместе — сильнее!
